קורס במקצועות הנדל"ן

במפגש הראשון של קורס השקעות נדל"ן, יועץ נדל"ן עובר עם הסטודנטים על עקרונות היסוד עמם נעבוד במפגשים הבאים ובהשקעות נדל"ן בכלל.

להאמין. הוכחת אמיתות הטענה לכדאיות השקעות נדל"ן. למה לקפוץ למים הקרים?

• למה השקעות – יתרונות וחסרונות
• למה נדל"ן – יתרונות וחסרונות
• למה נדל"ן בחו"ל – יתרונות וחסרונות
• סדנת פחד – מהם הפחדים שלנו בהשקעות נדל"ן בחו"ל וכיצד ניתן להתמודד עימם.

CASE STUDY. מה משיגים משקיעי נדל"ן ישראלים בחו"ל  ובאיזה מחיר? התשואות הצפויות בפועל, המחיר והסיכונים.

מה היא השקעה? מהו נדל"ן? סקירת סוגי השקעות נדל"ן, השקעות נדל"ן בחו"ל – תשומות ותמורות בהשקעות בכלל, בהשקעות נדל"ן בפרט, ובהשקעות נדל"ן בחו"ל במדויק.
אופני השקעה אפשריים:

• האם משקיעים רק כסף?
• מה עוד נדרש מהמשקיע מבחינת אחריות, זמן, מאמצים , ידע ומיומנויות?

מצד שני, מה הן התמורות כתוצאה מהשקעת נדל"ן – המימדים שמעבר להכנסה הכספית מהשקעה מוצלחת, הממד ההתפתחותי בעולם הנדל"ן,

• האם כשכיר ניתן לעסוק בנדל"ן "במשרה חלקית"?
• כיצד מצליחים לייצר הכנסה פאסיבית מנדל"ן, גם ללא ניסיון קודם?

סקירת המסלולים ותוצאות אפשריות בכל מסלול ליצירת הון, מקורות הכנסה בנוסף לעבודה, וגם התפתחות לקריירה בתחום הנדל"ן.

CASE STUDY.

המסלול של ניר. מעובד שכיר בטבע, ליצירת מקורות הכנסה תזרימי מנדל"ן בגובה שכר עבודה מהנדס בתוך 5 שנים. כיצד להתחיל מ-0 ולהגיע ליעדי הכנסה בטווח זמן בינוני של מספר שנים במקביל לעבודה שכירה. בניית גב כלכלי לגיבוי אובדן עבודה, תכנון פרישה מוקדמת מעבודה שכירה, יזמות נדל"ן ובניית עסק נדלנ"י. אבחנות מהתהליך ושיטת ה QVS.

QUALIFY-VALIDATE-SCALE

סדנה. נלמד כיצד לכוון פעילות השקעה בצורה אסטרטגית בהתאמה אישית. הטמעת הלמידה ליישום פרקטי. דע את עצמך, אפיון עצמי.

היכרות עם מושגי נדל"ן:

• הון,
• תזרים,
• תשואה,
• השבחה,
• השקעת ערך,
• מימון,
• מינוף,
• אינפלציה,
• ריבית,
• מיסוי נדל"ן,
• אמנת מס,
• ועוד.

יסודות להשקעת נדל"ן נכונה-

• לעשות כסף. כיצד ליצור הון ותזרים מזומנים מהשקעות נדל"ן.
• ערך הנדל"ן לעומת מחיר הנדל"ן לעומת עלות הנדל"ן
• לקנות נכון. עקרונות לביצוע השקעת ערך
• איך להעריך תשואה וביצועי עסקת נדל"ן
• מבוא למזעור סיכונים בהשקעות נדל"ן
• קבלת החלטות השקעה באופן מקצועי

CASE STUDY – כיצד לרכוש שליטה במושגי נדל"ן בחו"ל.

מושגי השקעות נדל"ן בארה"ב:
TITLE, TITLE INSURANCE, UTILITIIES, POINT OF SALE , CONTINGENCIES, TAX ABBAITMENTS, SCHOOL DISTRICTS, HOA, LLC, HOME WARRANTY, BROKER, LISTING AGENT, FORECLOSURE, TRUST SELL, EARNEST MONEY DEPOSIT ועוד.

המשקיע "הפסיבי":

המיומנויות והאחריות הנדרשת של המשקיע הפועל באסטרטגיה של הקצאות הון ומינוף אישי לטובת פרויקטים נבחרים בנדל"ן. סקירת סוגי השקעות, האם זה משתלם ומתאים לך? כיצד לבדוק חברות נדל"ן ופרויקטים? כיצד לקבל החלטות הקצאת הון נבונות.

סדנה. יצירת תכנית הקצאה בהתאמה אישית.

המשקיע המתוחכם (המשקיע המאוזן):

המיומנויות , הכלים והמשאבים הנדרשים למשקיע המתוחכם. גישת האופטימום לעומת גישת המקסימום בהשקעות נדל"ן.

CASE STUDY. כיצד נפל משקיע ישראלי בארה"ב בעסקת מציאה שנרכשה 30% מתחת למחיר השוק.

התהליך- סקירה. מבט על התהליך מקצה אל קצה.

איך לזהות הזדמנות השקעה:

• האם עדין יש הזדמנויות השקעה?
• איפה הכי כדאי להשקיע?
• מה התוצאות הצפויות?

איתור עסקאות נדל"ן:

• שיטת העוגנים לאיתור אזורי השקעה.
• רכישה מחברת נדל"ן המוכרת נכסים מול רכישה ממוכר נכס מקומי.
• עסקאות סינדיקציה.
• עבודה עם ברוקר מקומי.
• עסקאות מציאה בנדל"ן.
• כיצד למצוא באופן חכם ויעיל הזדמנויות נדל"ן באזורי השקעה נבחרים?

כיצד לנתח עסקת נדל"ן.

הסביבה:

• מהי סביבה בנדל"ן גלובאלי?
• כיצד לבדוק מיקום באופן מקצועי?

פרמטרים לבחירת מדינה להשקעה, פרמטרים לבחינת אזור להשקעה, בדיקת מיקום נכס בסביבה נבחרת.

מודל השכבות:

• סביבת זמן.
• סביבה פוליטית.
• סביבה אקלימית.
• סביבה סוציו-אקונומית.
• סביבה גאוגרפית.
• סביבה רגולטורית.
• סביבה מוסרית.
• סביבה חוקית.

השוק:

• מהו שוק?
• מהם שווקי הנדל"ן?
• כיצד לבדוק שווי נכס?
• כיצד לבדוק באופן מקצועי את שוק הריטייל ושוק השכירות בנדל"ן?

המבנה הפיזי:

• מהו המבנה הפיזי?
• מה החלקים והמערכות המרכיבות את המבנה?
• כיצד לבדוק את המבנה הפיזי על תצורתו ומצבו?
• שיטת FMEA לניהול סיכונים ודרכי התמודדות.

התכנית העסקית:

• מה הן ההערכות המספריות הדרושות כדי לבנות תכנית עסקית מלאה ומציאותית לביצועי הנכס?
• כיצד נחשב את כדאיות העסקה ומהי תשואה ריאלית?

נלמד כיצד לבנות וכיצד לבדוק תכנית עסקית להשקעת נדל"ן. בדיקת המחירים הממוצעים לאזור והאם מחיר הנכס ריאלי. הערכת שווי נכס לאחר השבחה. הערכת השכירות שנוכל לקבל הנכס. כיצד לבצע חשבון מלא בין התשואה ברוטו לתשואה הצפויה הריאלית נטו.

מה הרכיבים שצריך לקחת בחשבון בין מחיר הנכס לבין סה"כ ההוצאות ברכישת נכס?

• האנשים – המרכיב האנושי.
• בדיקת נאותות של חברות נדל"ן.
• בעלי מקצוע ונותני השירות המשפיעים על עלות ההשקעה ואיכות הביצועים.

חוזה נדל"ן:

• כיצד לבצע משא ומתן?
• כיצד להשתמש בחוזה הנדל"ן לטובתך?
• דגשים לחוזה נדל"ן מוצלח.
• עקיצות וטעויות נפוצות בכניסה לחוזי נדל"ן.

בדיקת נאותות:

• כיצד לאסוף ולמדוד נתונים מהשטח?
• איך לבצע הערכה על בסיס איסוף המידע?
• כיצד לרכז את המידע באופן המאפשר להשוות את הסיכויים והסיכונים בעסקה?
• שיטת האיזון – כיצד לקבל החלטות השקעה נכונות.

סגירת עסקאות נדל"ן:

• התהליך המשפטי המלווה סגירת עסקת נדל"ן.
• כיצד להבטיח רכישת נכס בהעברת כספים בטוחה?
• כיצד לבצע העברת כספים בינלאומית בעלות יעילה?
• קבלת רישום הנדל"ן לבעלותך כראוי. ביטוח רכישה ולמה הוא נחוץ.
• שימוש בעו"ד מקומי לסגירת עסקה. שימוש בעורך דין ישראלי.

נלמד אודות:

שיפוץ מבנים.

חברות ניהול.

בקרת השקעות.

מכירה.

נרחיב אודות:

ניהול ובקרה מרחוק על שיפוץ הנכס:

• הכנה להשכרה.
• השכרה.
• ניהול שוטף.
• קבלת הכנסות נדל"ן מחו"ל.
• העברות כספים מחו"ל לישראל.

תיקונים שוטפים:

• ביטוח מבנה כיצד לבחור פוליסה וכיצד להפעילה במקרה ביטוחי?
• אחריות מערכות מבנה – כיצד לבצע ניהול ובקרה בזמן תחלופת דיירים כך שדייר עוזב משלים כל חובותיו וכניסה מהירה וחלקה של שוכר נכנס חדש-בלאי ותחזוקה ארוכת טווח?

CASE STUDY – נדל"ן להשכרה

CASE STUDY – עסקת פליפ

מבנה משפטי:

• האם להקים חברה או לרכוש נכסים באופן פרטי?
• היבטים משפטיים בהשקעות נדל"ן.
• הגבלת אחריות והפרדת נכסים.

מיסוי נדל"ן בחו"ל:

• חבויות דיווח ותשלום מס אישי.
• איך ממוסים מס הכנסה ומס רווחי הון בחו"ל ובישראל?
• איך מדווחים לרשויות המס?
• שיקולי מס בהשקעות נדל"ן בחו"ל.

רכיבים נוספים במפגש:

• סדנה כיתתית לתרגול והטמעת הידע.
• בחינת עסקאות נדל"ן בזמן אמת.
• טעויות נפוצות של משקיעים ישראלים בנדל"ן בחו"ל.
• מקרים ותגובות.

בנוסף נעבור סדרת תרגילים כיתתיים לרכישת ניסיון ופיתוח יכולת בדק מקצועית לאמידת יתרונות וחסרונות, מיפוי דרכי התמודדות אפשריות וקבלת החלטות מיטבית. רכישת נכס עם דייר בפנים לעומת נכס ריק. השכרת נכס לדיר בסבסוד ממשלתי. השכרת נכס לדייר עם בעלי חיים ועוד.

נלמד אודות מנטליות משקיעי נדל"ן – גישת הפעולה ותהליך קבלת החלטות בביטחון של משקיעים מנוסים.

איתור הזדמנויות השקעה מתקדם:

• נכסים מעוקלים
• נכסים מהולסייל
• מכרזים
• נכסים בלוחות מודעות
• נכסים OFF-MARKET
• ועוד.

נלמד כיצד נבחר את הברוקר המתאים. מה היא עסקת – Short Sale וכיצד להתמודד על מכרז מהבנק.

נלמד כיצד להגיע באופן חכם ויעיל להזדמנויות נדל"ן באזורי השקעה נבחרים. נרכוש כלים המאפשרים ליצור הזדמנות לעומת להמתין לקבלת הזדמנות – עקרונות ודרכי איתור אפשריות.

נרחיב אודות הנושאים הבאים:

• בדיקת עסקאות למתקדמים – ניהול סיכונים בהשקעות נדל"ן בהתאמה אישית
• האם סיכון הוא אובייקטיבי או סובייקטיבי? הסיכון הסובייקטיבי?
• כיצד לזהות את הסיכונים הגלומים במה שידוע ושאינך יודע, ולפעול בצורה מאוזנת בהתאם לכך. הממד האובייקטיבי ילמד במודול היזמי.
• מימון נדל"ן
• האם באמת אפשר להשקיע בנדל"ן ללא הון עצמי?
• מה הן דרכי הפעולה האפשריות למימון ומינוף בארץ ובחו"ל לטובת השקעות נדל"ן
• איך לחשב כדאיות מימון נדל"ן
• ניהול סיכונים במימון השקעות נדל"ן